שאלה: מה קורה לדמי שכירות המשרדים בתל אביב?

23 אוקטובר 2020

שתף מאמר:
שאלה:
שלום סינרגיה,
אני לקראת רכישה של משרדים בתל אביב, ואני מזהה כי ישנה ירידה משמעותית של דמי השכירות מה ששוחק את התשואה השנתית, אפשר לשמוע את דעתכם בנושא?
ארז.

תשובה:
שלום ארז,
כולנו קיווינו שהקורונה תעלם מהר מאוד, אך לא כך הדבר, אנו לגמרי רואים התארגנות מחודשת של חברות הייטק בישראל לשנה הקרובה, ובנוסף לכך עקב הביקוש העצום למשרדים להשכרה בתל אביב בשנים האחרונות , החלה בנייה מסיבית של משרדים בתל אביב, חלק מבנייני המשרדים החדשים שהוקמו בתל אביב כבר אוכלסו, מגמה הבנייה תשאר איתנו לא מעט זמן.
אז ראשית, תן לי להתחיל מהסוף- אין ירידה משמעותית בדמי שירות המשרדים בתל אביב באופן אחיד, אלא באופן נקודתי.
בגל הראשון של הקורונה, בעלים של משרדים לא אטרקטיבים במיוחד הורידו מחירים באופן משמעותי וקיצוני, ושוכרים שידעו לזהות זו זכו בדמי שכירות נמוכים לתקופה הקרובה,
אך זה לא המגמה הרווחת בתחום המשרדים בתל אביב, בגל השני לדוגמא ראינו שתופעה זו פחתה משמעותית.
לעומת זאת שוכרים כמו חברות הייטק גדולות המעוניינות לפנות חלק ממשרדיהם (מאות עד אלפי מטרים) מוכנות ל״ספוג״ חלק מדמי השכירות, עד כדי 20-30% מדמי השכירות לזמן מוגבל, אך לא לשכוח שהתשואה לא נשחקת לבעלי הנכס, כי הוא מקבל את מלוא דמי השכירות, ואיננו מחוייב לאחר הזמן המוגבל להמשיך עם החברה החדשה באותו מחיר שנקבע.
בנדל״ן כמו נדל״ן בכל העולם, לא משנה אם הוא מסחרי או פרטי, הפרט החשוב ביותר הינו ״לוקיישן״ ״לוקיישן״ ״לוקיישן״,
באיזורים ביקוש על קו הרכבת ומרכז העיר איננו רואים ירידה משמעותית בדמי השכירות באופן אחיד בכל איזורי העיר, ההפך הוא הנכון, הביקוש עדיין גבוה וגדל כל שנה, ההשקעות בחברות הייטק ישראליות גדל גם שנה וההיצע כיום נמוך מהביקוש, רוב חברות ההייטק הממוקמות בפריים לוקיישן שומרות על השטחים שלהם למרות העבודה מהבית.
איפה כן ישנה ירידה?
באיזורי ביקוש נמוכי כמו בדרום העיר, כמו מגדל אלקטרה סיטי, קיבוץ גלויות ובצפון העיר כמו ברמת החייל.
ישנם גם איזורים יוצאי מן הכלל כמו המע״ר הצפוני (מנחם בגין 144-156) מגדל we, רסיטל, מידטאון – שם המחירים ירדו באופן משמעותי וזאת עקב הבנייה המסיבית באיזור והעדר מסעדות/בתי קפה ואיזורי נוחות אחרים,
ירידה זו היא ירידה לזמן מוגבל, בזמן הקרוב עזריאלי מסיים לבנות את עזריאלי טאון, בנייני הצעירים יתאכלסו והמע״ר הצפוני יהיה איזור מבוקש מאוד.
במגדלי המשרדים היוקרתיים האחרים, איפה שיש מסעדות/ בתי קפה ואיזור מחייה נכון לעובדם, המחירים לא יורדים ונשארים יציבים,
וזאת כי ביקוש למשרדים עדיין גבוה.
נתון נוסף הוא רמת הגמר של המשרד,
אם תשקיע ברמת הגמר, והמשרד יותאם לצורכי הלקוח תזכה בשוכרים מהר מאוד, לא היינו חוסכים ברמת הגמר של המשרד, אלא להפך, ככל שהוא יהיה מיוחד יותר, כך זמן חיפוש השוכר הפוטנציאלי יקטן משמעותית, בעלי נכסים שלא ישקיעו ברמת הגמר והעיצוב של המשרד, ישארו זמן רב יותר פנויים משוכרים.
ולסיכום:
השקעה במשרדים בפריים לוקיישן בתל אביב, בשילוב רמת גמר גבוהה ומיוחדת, ואולי גם ריהוט, יביאו לתוצאות ותשואה גבוהה כמו שהייתה לפני תקופת הקורונה, מאחר שעדיין הביקוש גדול מההיצע. 
השקעה במשרדים מספקת תשואה שנתית שלא ניתן למצוא בישראל בנדל״ן (בניכוי נתון עליית ערך)